Cuáles son los departamentos más rentables del momento y que son ideales para inversores
- Negocios
- 15 de septiembre de 2025
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Hoy se registra un aumento de la actividad, con precios en alza en barrios de clase media alta y alta y un cambio en el perfil de los compradores. Precios
El mercado inmobiliario argentino atraviesa una etapa de reconfiguración. A medida que avanza el año, distintos actores coinciden en que se registra un incremento de la actividad, con precios en alza en barrios de clase media alta y alta y un cambio en el perfil de los compradores.
Para Alan Flexer, gerente de la sucursal San Isidro de Narvaez, el repunte se explica por la demanda postergada durante 2023: «El aumento de la demanda en barrios de clase media alta y alta responde, en gran medida, a una incertidumbre electoral que mantuvo en pausa muchas decisiones de compra. Con el cambio de expectativas derivado del nuevo escenario macroeconómico, los compradores recuperaron confianza y liberaron capital para volver a invertir en el sector».
Según Iván Briones, director comercial de Estudio Kohon,el mercado muestra hoy dos comportamientos claros: los inversores, que se enfocan en unidades pequeñas con la expectativa de una futura valorización y los compradores finales, interesados en propiedades más grandes, de tres y cuatro ambientes. La sorpresa llegó justamente con este último segmento: la alta demanda de cuatro ambientes, incluso en pozo, un fenómeno inusual en años anteriores.
Algunos de los motivos por los que crece la demanda de esta tipología son, por un lado, la escasez de oferta porque pocos desarrolladores pueden afrontar los costos de construir departamentos grandes; las condicionantes estructurales, dado que la mayoría de los proyectos medianos se hacen en lotes de un frente que no permiten unidades amplias y el auge de monoambientes y dos ambientes para alquiler temporario que redujo aún más la producción de grandes superficies.
«Hoy, conseguir un cuatro ambientes a estrenar en Belgrano, Núñez o Palermo es casi una rareza», explica Briones. «Mientras que los monoambientes enfrentan sobreoferta, el metro cuadrado de los cuatro ambientes tiene altas probabilidades de seguir revalorizándose», añade.
Por otro lado, el segmento del «nido vacío» también tracciona esta demanda: familias que venden su casa para mudarse a un cuatro ambientes más práctico y cómodo, sin resignar confort.
En materia de precios, el ticket promedio varía según barrio, ubicación, edificio y amenities
Precios y barrios en ascenso
El ticket promedio de estas unidades varía según barrio, ubicación, edificio y amenities. En Núñez, por ejemplo, el metro cuadrado puede alcanzar los u$s3.500.»Creemos que Núñez y Saavedra tienen un gran potencial de valorización desde los valores actuales», señalan en el sector.
Además, la falta de unidades grandes y los desarrollos con amenities diferenciales marcan una tendencia hacia una mayor selectividad.
Incluso el proyecto Wayra ofrece en Núñez, unidades de 4 ambientes desde u$s4.800 el m2. Sobre el público que compró unidades en este proyecto, Alejandro Mayer, director Comercial de la desarrolladora GEWIN, confirma la tendencia al señalar que «son inversores que ahora apuestan más a los departamentos grandes que los chicos, pensando en familias que vienen de afuera».
En Palermo, Liv Thames, un proyecto con unidades de 3 ambientes de 78 m² con cochera ofrece unidades desde u$s270.000 y Sens Luxury Homes, unidades de 3 ambientes desde u$s489.000 y 4 ambientes a u$s841.000. Este proyecto se completa con tríplex de hasta 500 m² desde 1.680.000 dólares.
Nómada Palermo también ha incluido en su proyecto unidades de 4 ambientes con un valor del m2 en torno a los u$s3.950. En Villa Crespo se destaca SELECT, un proyecto de PKS Desarrollos compuesto por 13 unidades de 2, 3 y 4 ambientes con valores desde u$s132.600 hasta 321.000 dólares.
En paralelo, en la zona comenzaron a aparecer propuestas de ultra lujo a valores que parecían impensados en la Argentina, con precios por metro cuadrado de hasta u$s15.000, impulsados por proyectos premium que apuntan tanto a compradores locales de alto poder adquisitivo como a inversores extranjeros expectantes de una mayor estabilidad económica.
Hoy, un porcentaje menos de las operaciones se realiza con financiamiento; el resto depende de compradores con el capital completo
En Villa del Parque, a la altura de la Av. San Martín, se proyecta SM PARK dónde se puede invertir en unidades de 1 a 3 ambientes con precios desde 65.300 dólares.
La gran deuda: el crédito hipotecario
Sin embargo, a esta mirada optimista se suman algunas más cautas. Para Gerónimo Odriozola, broker de RE/MAX Roble, el mercado está «en pausa» mientras no exista un sistema hipotecario accesible.
«Hoy, apenas un 10% de las operaciones se realiza con financiamiento; el resto depende de compradores con el capital completo, lo que deja afuera a la mayoría de las familias que sueñan con su primera vivienda», advierte.
Además, cree que la recuperación sostenida del sector llegará de la mano de un sistema confiable de crédito hipotecario. «El día que logremos inflación controlada y reglas claras, esa demanda contenida va a salir al mercado y será el verdadero motor no solo del real estate, sino de toda la economía», acota.
De este modo, el crédito hipotecario, que hasta hace poco representaba el 20% de las operaciones en CABA, está perdiendo impulso por la suba de tasas, mayores exigencias y la retracción de bancos.
Para dimensionar el ajuste, vale recordar que un año atrás los créditos hipotecarios representaban casi el doble en volumen respecto a hoy, con tasas cercanas al 5%. En agosto se otorgaron 4.000 préstamos por u$s308 millones, pero con condiciones menos accesibles: hoy se requiere más de 10 salarios promedio para calificar a un crédito UVA de 60.000 dólares.
El crédito hipotecario, que hasta hace poco representaba el 20% de las operaciones en CABA, está perdiendo impulso
«Aquí las desarrolladoras cumplen un rol clave, diseñando alternativas al crédito bancario que mantienen vivo el dinamismo del mercado. Mientras los bancos retraen su oferta, son los desarrolladores quienes ofrecen esquemas adaptados a la realidad de los compradores, con cuotas en pesos y planes más flexibles. El panorama no es sencillo, pero tampoco es estático. Mientras el crédito hipotecario atraviesa un momento de enfriamiento, el mercado inmobiliario argentino vuelve a mostrar su capacidad de reinventarse. La clave estará en identificar las oportunidades detrás de las restricciones, y el pozo —junto con los esquemas de financiación privada— se perfila como una de ellas», explica Kevin Savelski, CEO de Grupo 8.66.
Octubre, un mes clave para el mercado inmobiliario
Desde su experiencia, Iván Briones anticipa que el 2025 podría superar los niveles de venta registrados en 2024. «En Estudio Kohon, cerramos el 2024 con 350 departamentos vendidos y sólo en lo que va de este año, ya concretamos 150 operaciones», declara con ánimo optimista.
Ese optimismo no se apoya únicamente en los números: la dinámica estacional del mercado inmobiliario marca que el último trimestre suele concentrar la mayor actividad comercial del año. Octubre, noviembre y diciembre son meses donde históricamente se aceleran las operaciones, tanto por parte de inversores que buscan cerrar antes del verano como de compradores finales que quieren proyectar su mudanza para el próximo año.
Elecciones y confianza: el termómetro del mercado
A la estacionalidad se suma otro factor que este año adquiere un peso decisivo:las elecciones de octubre. Para el mercado inmobiliario, los resultados electorales funcionan como un termómetro de confianza. Un escenario político que transmita estabilidad puede desatar una ola de operaciones postergadas, mientras que la incertidumbre podría volver a frenar decisiones de inversión.
En este marco, la combinación entre estacionalidad y elecciones podría generar un último trimestre con fuerte movimiento. Los desarrolladores ya ajustan sus estrategias con promociones comerciales hasta esquemas de financiamiento más flexibles para captar a compradores que aguardan mayor certidumbre.
Octubre, noviembre y diciembre son meses donde históricamente se aceleran las operaciones
Con los bancos en retirada, las desarrolladoras asumen el rol de financiadoras, ofreciendo cuotas en pesos y planes flexibles. Así, mientras el crédito hipotecario se enfría, el mercado inmobiliario vuelve a reinventarse: el pozo y la financiación privada emergen como las principales oportunidades para quienes buscan capitalizarse.
Octubre no será un mes más. De sus resultados dependerá no solo el cierre del año, sino también el pulso con el que el sector inmobiliario encare 2026.
Fuente: www.infobae.com
